O mercado imobiliário brasileiro está diante de uma de suas maiores transformações de sua história. Com o advento da Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a locação de imóveis por curtos períodos deixa de ser vista meramente como "aluguel" para fins tributários e passa a ser equiparada, em diversos cenários, à prestação de serviços de hotelaria.

 

A Nova Classificação: Locação vs. Hospedagem

Historicamente, a locação de bens imóveis não sofria incidência de ISS, pois era entendida que a locação não era uma espécie de serviço, o mesmo entendimento se aplicava às locações de veículos. Entretanto, a Reforma Tributária introduziu o conceito de "bem material e imaterial", abrangendo a cessão de direitos e locações na base de cálculo do TVA Dual (IBS/CBS).

• Locação Residencial Comum (> 90 dias): Mantém um tratamento favorecido com redutor de 70% na alíquota.


• Locação por Temporada (≤ 90 dias): É equiparada ao serviço de hotelaria e alojamento. Isso significa que o benefício fiscal é menor e o rigor na fiscalização, maior.

 

Quem será tributado pelo IBS e pela CBS?

Nem todo proprietário de um único apartamento no Airbnb será imediatamente impactado. A LC 227/2026 estabeleceu critérios de habitualidade e profissionalismo para que a Pessoa Física seja considerada contribuinte do IBS/CBS:

• Quantidade de Imóveis - Exploração de mais de 3 imóveis destinados à locação.


• Receita Anual - Receita bruta superior a R$ 240.000,00/ano (corrigidos pelo IPCA).

Quem não atingir esses limites continuará tributado apenas pelo IRPF (Carnê-Leão), conforme as alíquotas progressivas atuais.

 

As Novas Alíquotas e a Carga Tributária

Para aqueles que se enquadram como contribuintes (grandes locadores ou empresas), a carga tributária terá um aumento sensível. Enquanto a locação tradicional tem um redutor de 70%, a hotelaria e a locação de curta temporada possuem um redutor de 40% sobre a alíquota padrão (estimada em 26,5% a 28%).

Ao somarmos o IRPF (até 27,5%) ou o IRPJ/CSLL no caso de empresas, a carga tributária total sobre a receita bruta pode atingir patamares próximos a 40% a 44%, dependendo da estrutura jurídica utilizada.

 

Estratégias e Riscos: O que recomendar aos clientes?

A transição começa em 2026 com alíquotas de teste (0,1% IBS e 0,9% CBS). No entanto, o planejamento deve começar agora.

1. Segregação Patrimonial: Analisar se a criação de uma Holding Imobiliária ou empresa de administração de bens é vantajosa para aproveitar créditos tributários de insumos (manutenção, mobília, energia), o que não é permitido na Pessoa Física.


2. Compliance Digital: As plataformas (Airbnb/Booking) já compartilham dados com a Receita Federal. A omissão de receitas agora terá cruzamento imediato com o ecossistema do IBS/CBS.


3. Revisão de Preços: O aumento da carga tributária inevitavelmente pressionará as diárias. Proprietários precisarão recalcular a margem de lucro líquida após a mordida do IVA.

A locação de curta temporada profissionalizou-se e o fisco agora a enxerga como uma atividade comercial plena. O "amadorismo" tributário pode custar caro a partir de 2026.

Diante de um cenário de transição tão complexo, a antecipação é o melhor caminho para evitar surpresas no caixa.

Seja você um anfitrião com poucas unidades ou um investidor com um portfólio robusto de imóveis para locação, a Assejurc está pronta para atuar na linha de frente do seu planejamento tributário.

Nossa equipe de especialistas analisa minuciosamente a sua estrutura atual para identificar se o seu perfil se enquadra nos novos limites de contribuição do IBS/CBS e qual o modelo jurídico — Pessoa Física, Holding Imobiliária ou Empresa de Serviços — oferece a menor carga tributária e a maior segurança jurídica.

Não espere a nova tributação bater à sua porta em 2026; entre em contato com a Assejurc hoje mesmo e garanta que sua rentabilidade não seja consumida por falta de estratégia.